Hopp til:
Et hvert prosjekt som skal realiseres må forholde seg til de føringer som ligger til tomta. Et boligprosjekt som svarer ut kommunale behov kan både utvikles av kommunen selv eller i samarbeid med private aktører. Tidlig avklaring av premisser er avgjørende for videre prosess og resultat. Et privat prosjekt som står på egne bein kan også ha behov for kommunal drahjelp på veien. Dette gjelder særlig der lokale referanser mangler eller der innovasjon inngår i prosjektutviklingen.
Viktig å ta stilling til:
Hvor fellesrom plasseres kan både gi beboerne frihet til å velge graden av sosial omgang og gjøre det enkelt å ta del i fellesskapet. For eksempel kan sentralt plasserte fellesarealer bidra til naturlige møtepunkter i hverdagen.
Økt synlighet inn i fellesrom eller mer åpne fellesarealer kan senke terskelen for å ta rommene mer i bruk. Overgangssoner mellom fellesarealer og private rom gjør uformelle møter enklere.
Plasseringen bør ta utgangspunkt i hvilke funksjoner arealene skal romme, bruk, synlighet og hvilken type fellesskap man ønsker å legge til rette for. Utforming av rom sier noe om handlingsrom og kultur. Fine arealer kan fremme stolthet og verdien av fellesskapet, grovere arealer kan bidra til flere typer aktivitet og selvinitiert aktivitet.
Plassering i bygg og bruk; hvilke arealer plasseres hvor? Mørke arealer kan utnyttes til grovere fellesfunksjoner som vaskerom og verksted. Felles tilgang til byggets beste arealer kan kompensere for mindre private arealer. F.eks kan store solfylte takterrasser kompensere for private balkong.
Grad av opparbeidelse; hvor legge pengene? En gradering mellom finere rom og mer grove arealer kan fremme mer variert bruk og være økonomisk gunstig.
Plassering, orientering og bruk; en enkel lesbar hovedinngang? Både beboere, besøkende og andre er avhengig av en lesbar planløsning. Hvor plasseres ringeklokkene og postkassene? Skal bygget ha en felles postadresse? Innvendig kan det også være behov for å skille hvor gjester kan gå, og arealer som bare beboere har tilgang til.
Mulighet for sosiale soner plassert tilknyttet funksjoner eller rom? En benk og et bord inviterer til sosial omgang mellom naboer også der klær vaskes eller utenfor et inngangsparti.
Legger plassering til rette for overgangssoner mellom rom? Soner for mer uformelle møter utenfor fellesrom tar ned terskelen for deltakelse.
Skal det være mulig å komme ubemerket hjem eller skal all adkomst skje synlig for alle? Grad av sosial kontroll bør vurderes og tilpasses prosjektets målgruppe.
I Vålandstun er et treningsrom sentralt plassert i første etasje. Dette har visuell kontakt både til felles uterom og fellesarealer inne. Plasseringen og utformingen inspirerer beboere og innbyr til trening, felles aktivitet og kontakt.
Det finnes ikke én fasit, eller én riktig måte å fordele arealene på. Andel fellesareal avhenger av antall boenheter, ønsket grad av deling, villighet til å redusere privat areal og målgruppens økonomiske situasjon. Hvor mange felles m2 og hvilke funksjonsmuligheter som ligger i de fysiske rammene for fellesskap vil påvirke hvor enkelt det er å initiere aktivitet. Mulighet for ulike aktiviteter og gruppestørrelser vil mest sannsynlig påvirke mengden aktivitet. Andel fellesareal vil derfor være en faktor som former fremtidig beboergruppes hverdag. Opplevelse av fellesskap handler i stor grad om samhandling og relasjon mellom beboere, dette bygges gjerne gjennom aktivitet. Tidlig test av nøkkeltall anbefales. For lite fellesareal kan bli begrensende, for mye fellesareal belastende både for drift og økonomi.
I eksemplene vi har samlet på denne siden, varierer andelen fellesareal fra 1,5 m² i Fyrstikkbakken til 36 m² i Villa Holmboe.
Når sentrale funksjoner deles, øker sannsynligheten for samvær og aktivitet, og det bidrar til å styrke opplevelsen av et større fellesskap. Programmering av fellesarealer er en sentral del av den første utviklingsfasen. Her avklares hva som kan deles og ambisjonsnivået når det gjelder arealbesparelser.
Deling av sekundære funksjoner som verksted, vaskerom og trimrom kan bidra til mer selvinitiert og uformell aktivitet og kontakt. Synlige, lett tilgjengelige arealer inviterer til både spontant og planlagt samvær. Fellesarealer som muliggjør hobbyaktiviteter, som feks dyrkning, snekring, mekking eller sying kan øke både den enkeltes interesse og investering i arealene.
Programmering og funksjonsbeskrivelse legger føringer for prosjekteringen. Tekniske krav skal oppfylles og behov for installasjoner angis. Prosjektering av lydkrav, rømningskrav og ventilasjonskrav tar gjerne utgangspunkt i angitt bruk og personbelastning i de enklete rom. Prosjektering av sprinkler og rørføringer påvirker fremtidig fleksibilitet. Programmering og mulige funksjoner bør avklares tidlig. De store rammene for mulig bruk låses i prosjekteringen.
I tillegg kan en leie boligen.
I både borettslag og sameier har du rett til å være med å bestemme. Borettslag legger tilrette for kollektiv finansiering og risikodeling, mens sameier bygger på individuell finansiering og ansvar.
Eierform kan understøtte fellesskapets intensjon, påvirke finansieringsmodell og ha betydning for nødvendig egenkapital. Eierformen har også betydning for modell for drift og vedlikehold, samt hvordan salg av enheter skal gjennomføres. Utleie er enklere i sameier, i borettslag er det i hovedsak eiere som er beboere.
Forskjellen mellom borettslag og sameie ligger først og fremst i hvordan boligene finansieres. I et borettslag kan selve borettslaget ta opp felleslån med pant i eiendommen, noe som gir mulighet for kollektiv finansiering, lavere egenkapitalkrav og enklere gjennomføring av felles investeringer. I et sameie finansierer hver eier sin egen bolig gjennom individuelle lån, og større felles tiltak må som regel dekkes gjennom separate innbetalinger fra den enkelte.
Borettslag gir dermed større økonomisk handlingsrom som fellesskap, mens sameier gir mer individuelt ansvar og økonomisk frihet.
I utvikling av Gainig by Sharing (GbS) og det første pilotprosjektet Vindmøllebakken ble en variant av borettslagmodellen valgt etter en evaluering av eiermodeller. Borettslagmodellen ble her valgt for å se merverdien av fellesskapet for å minske garanti-krav og risiko for den enkelte deleier.
I Vindmøllebakken ble det utarbeidet spesialtilpassede vedtekter, husregler ble senere utviklet sammen med beboerne.
Fordeler ved borettslagsmodellen som ble trukket frem i Vindmøllebakken:
Driftsformen påvirker både hvor mye samhandling og felles aktivitet som forventes, og hvor mye som faktisk oppstår. Driftsform sier noe om pålagte og planlagte aktiviteter. En godt avklart driftsform kan bidra til å legge grunnlaget for et bærekraftig fellesskap og forebygge konflikter fremover.
I prosjektene som presenteres viser vi eksempler på følgene driftsformer og organsiering:
Beslutningsprosesser varierer avhengig av eier- og driftsform:
I et borettslag er generalforsamlingen øverste organ og fatter vedtak i viktige saker, mens et valgt styre har ansvar for den løpende driften innenfor rammene av lov, vedtekter og generalforsamlingens beslutninger. I et sameie er sameiermøtet det øverste beslutningsorgan, mens et valgt styre ivaretar den daglige forvaltningen.
En visjon vil si noe om hva som er det langsiktige målet for boformen og kunne inspirere til ønsket retning og handling. En visjon kan etterfølges av retningslinjer og verdigrunnlag. Retningslinjer kan handle om hvor mye som skal deles, hva som forventes av beboere og hva de kan forvente tilbake fra fellesskapet, hvordan man skal ta avgjørelser, samt hvordan man skal samhandle. Visjonen for fellesskapet kan fungere som retningsgivende når avgjørelser skal tas.
Etableres en visjon i forkant av innflytting kan det bidra med forventningsavklaring for den enkelte. En felles intensjon om fellesskap kan feks. etableres i en beboerprosess i forkant av innflytting.
Beboere som har vært deltakende i å forme sine egne boligprosjekter vektlegger det å begynne med en felles visjon. Visjonen blir et viktig holdepunkt frem mot realisering, og en måte å kommunisere med flere potensielle beboere som er interesserte i prosjektet.
Erfaring fra Vindmøllebakken, viser at beboerprosess før innflytting kan bidra til:
Hvem prosjektet skal henvende seg til er en viktig avgjørelse å ta tidlig for å sikre riktig utforming, programmering og pris.
Noen sosiale boformer har kriterier for hvem som kan flytte inn. Vær obs på Likestillings- og diskrimineringsloven som begrenser hvilke kriterier og krav som kan stilles. For seniorkonsepter dreier det gjerne seg om å tilrettelegge for en spesifikk aldersgruppe. De fleste av disse bofellesskapene har en nedre aldersgrense definert i vedtekter.
Kommunale omsorgsboliger i bofellesskap har egne kriterier. Tildeling skjer etter individuell behovsvurdering og kommunal prioritering. NB: Disse boligene må sikres særskilt i vedtektene i borettslaget, der kommunen må ha vetorett knyttet til endring av disse vedtektene.
Gaining by Sharing-modellen peker på at en mangfoldig beboergruppe vil gjøre et fellesskap mer robust. For Vindmøllebakken, som er bygget etter Gaining by Sharing modellen, ble det et uttalt mål å sikre en mangfoldig beboergruppe. Familieleiligheter ble internsubsidiert ved å gjøre de 3 største leilighetene på bakkeplan relativt rimelige. Dette ble gjort underveis i salgsprosessen da man så at denne kundegruppen manglet.
Tidlig og bevisste valg rundt antall m2 og fordelingen mellom felles- og privat areal er en av de viktigste forutsetningene for et vellykket prosjekt. Dette legger grunnlaget for hvem som har økonomi til å flytte inn og hva du får for pengene.
Fellesarealene finansieres på ulike måter i eksemplene vi har sett på og i de fleste prosjektene kombineres flere strategier. I Helgetun er fellesarealene delvist finansiert av den allmennyttige stiftelsen GC Rieber Fondene.
Ulike måter å finansiere fellesarealer på er listen opp i veileden "Sosiale boformer - boliger med deling og nabofellesskap" laget av Oslo Kommune og gjengitt nedenfor:
En rimeligere tomt gir mulighet for rimeligere boliger uten at det går ut over boligkvalitet og teknisk kvalitet. En tomt i et markedssvakt område, eller som ikke ligger sentralt, er rimeligere. De sosiale mulighetene man gir fra seg ved å flytte ut av sentrale strøk, kan kompenseres av fellesskapet i en sosial boform. Noen kommuner har ordninger for å tilby tomter til en lavere pris, under visse betingelser, slik man tidligere gjorde for boligbyggelagene i Oslo.
Som regel finansieres fellesarealene internt i prosjektet, ved å omdisponere privat areal til felles areal. Dette kan gjøres ved å dele kostnadene flatt med samme kvadratmeter fellesareal per boenhet, eller prosentvis slik at de største leilighetene betaler en større andel av fellesarealet.
Vi kjenner også til prosjekter som er finansiert ved at utbygger har mindre forventninger til fortjeneste. Dette gjelder selvsagt ideelle organisasjoner, men vi ser også eksempler på kommersielle selskaper som er med på å betale for fellesarealet. Prosjektene eller kun fellesarealene kan også finansieres eksternt av andre organisasjoner.
Noen prosjekter er rett og slett dyrere fordi du får mer. Jo mindre man gir fra seg av det private arealet, og jo høyere andel fellesareal man ønsker, desto dyrere prosjekt.
Noen sper også på inntektene med å leie ut fellesrommene til nabolaget eller næringsdrivende. Det er da viktig å ha en detaljert leiekontrakt og regler for eventuelt ulike priser. Det kan være forskjell i prisnivå for beboere og utenforstående, om det er private arrangement eller frivillig arbeid, eller om man driver med en hobby eller en kommersiell virksomhet i disse lokalene.
